Publié le 26/11/2017 - Mis à jour le 13/07/2018
Que ce soit sur Booking.com ou la plateforme Airbnb, les propriétaires sont de plus en plus nombreux à proposer des locations saisonnières de leur logement d’habitation principal, d’autres biens immobiliers meublés ou encore d’une chambre chez l’habitant, sans passer par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Si la location saisonnière de particulier à particulier existe depuis longtemps, elle est devenue incontournable avec la naissance de la plateforme californienne Airbnb en 2008. Airbnb prône une plate-forme communautaire de confiance (notamment via l’identification des personnes proposant leur logement en location, la notation par les autres utilisateurs des biens proposés et le paiement sécurisé) ainsi qu’une réservation en ligne facile, à tous les prix. Aujourd’hui, on dénombre plus de 3.000.000 de logements sur la plateforme, dans plus de 65.000 villes, pour un nombre de voyageurs de plus de 200.000.000. Néanmoins, ce nouveau système de location n’est pas sans susciter de vives critiques et des problèmes législatifs, dans la plupart des pays. Airbnb ou hôtel classique ? Les annonces des hôtes sur la plateforme Airbnb sont gratuites. Néanmoins, la société Airbnb prélève 3% de frais sur le prix payé par le consommateur, correspondant au service de mise en relation, à une assurance logement (jusqu’à 800.000€) et à une assurance responsabilité civile en cas de blessure des voyageurs ou de dégâts matériels qu’ils auraient causés (jusqu’à 800.000€). Jusqu’il y a peu de temps, les frais sur Airbnb étaient donc très limités. Néanmoins, suite à de nombreuses plaintes, notamment de la part d’hôtels classiques, Airbnb se charge désormais de collecter la taxe de séjour directement auprès des voyageurs dans la plupart des grandes villes (dont Marseille, Aix-en-Provence…) et de la reverser aux autorités locales. Pour les voyageurs qui souhaitent découvrir un logement typique local, avec une cuisine équipée à disposition, afin de pouvoir cuisiner à leur aise, Airbnb est ce qu’il leur faut. Au contraire, les voyageurs qui préfèrent le confort, la sécurité d’un hôtel, avec son côté exotique, passeront leur chemin. L’évolution législative suite aux abus Si, à l’origine, Airbnb avait surtout pour vocation de permettre aux propriétaires de louer leur résidence principale quelques jours dans l’année durant leur absence, les abus n’ont pas tardé : location de dizaines de logements par des propriétaires, sans déclaration d’impôt. En effet, vous l’aurez compris, louer un logement via Airbnb est nettement plus lucratif qu’une location classique. A Paris, par exemple, une location saisonnière peut rapporter jusqu’à 3,5 fois plus qu’une location traditionnelle. En principe, s’agissant de la résidence principale (occupation au moins 8 mois par an sauf obligations professionnelles, problèmes de santé ou force majeure), la loi permet une location d’au maximum 4 mois par année (article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989), sans déclaration à la mairie. Au-delà de 4 mois de location par an, il faut obtenir une autorisation de la mairie. Normalement, Airbnb a l’obligation de désactiver les annonces qui proposeraient une location supérieure à cette durée légale sur l’année (article L. 324-2-1 du Code du tourisme). S’agissant de biens immobiliers autres que la résidence principale, une simple déclaration à la mairie est obligatoire, via le formulaire spécifique CERFA n°14004*02. Mais attention aux exceptions, qui auront tendance à s’ériger en principe, dans les communes de plus de 200.000 habitants, celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne ainsi que dans certaines communes de plus de 50.000 habitants : - Il faut obtenir une autorisation de la mairie pour toute location de sa résidence secondaire pour de courtes durées d'un local meublé en faveur d'une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile ("procédure de changement d'usage"). Pour information, la Cour d’Appel de Paris n’a pas hésité à appliquer la loi, de façon stricte, en condamnant une propriétaire, qui avait omis de demander à la mairie de Paris l’autorisation de louer son bien immobilier via Airbnb, au paiement d’une amende de 25.000€ à verser à la Ville de Paris (CA Paris, Pôle 2, 1ère ch., 15 juin 2017, n°16/03592). - En outre, une déclaration auprès de la mairie pourra être nécessaire, selon les villes, sans distinguer résidence principale / secondaire ou logement entier / chambre chez l’habitant (Décret n° 2017-678 du 28 avril 2017 relatif à la déclaration prévue au II de l'article L. 324-1-1 du Code du tourisme et modifiant les articles D. 324-1 et D. 324-1-1 du même code ; article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation). Cette procédure a déjà été mise en place à Paris au 1er octobre 2017 et les autres villes devraient suivre prochainement : chaque annonce Airbnb devra mentionner le numéro d'enregistrement. La location saisonnière face au règlement de copropriété de l’immeuble De plus en plus de litiges naissent au sein de copropriétés au motif que certains copropriétaires seraient incommodés par les allées et venues des différents locataires de passage dans un appartement. En effet, certains voyageurs peuvent se montrer très fêtards, très bruyants et sans gêne, dans des habitations qui ne sont pas toujours conçues pour, contrairement aux chambres d’hôtel bien insonorisées, avec des bars, restaurants et autres salles de divertissement. L'article 19 de la loi ALUR avait permis aux copropriétaires d'exiger leur accord préalable pour de telles locations saisonnières. Or le Conseil constitutionnel a supprimé cette disposition en considérant que l'atteinte qu'elle portait au droit de chaque copropriétaire était trop importante (Conseil Constitutionnel, décision n°2014-691 DC du 20 mars 2014). Donc en principe, si le règlement de copropriété ne stipule pas d’interdiction particulière, le copropriétaire est libre de disposer de son bien comme il le souhaite. Néanmoins, il existe parfois une clause dite d’habitation bourgeoise exclusive, rendant impossible tout changement d’usage ou de destination du bien : l’appartement doit rester destiné à l’habitation durable exclusivement, sauf accord des autres copropriétaires lors d’une Assemblée Générale. Il existe également des clauses d’habitation bourgeoises non exclusives, rendant normalement possible l’exercice d’une profession libérale ou la location meublée de courte durée. Là encore, les copropriétaires pourront éventuellement voter en Assemblée Générale une modification du règlement, pour stipuler des restrictions, le cas échéant. En cas de litige, les juges du fond examineront si les plaintes sont justifiées, sur le fondement du trouble de jouissance ou du trouble anormal du voisinage, en prenant en considération quelques critères tels que le quartier, l’environnement, le standing de l’immeuble ou les nuisances dérivées de ces activités. La sous-location par des locataires sur Airbnb Certains locataires, souhaitant gagner de l’argent sur le dos de leurs propriétaires, font parfois de la sous-location en Airbnb, sans leur autorisation. Ces locataires indélicats pourront être condamnés à verser une amende pouvant monter jusqu’à 50.000€ à la mairie, mais sans forcément voir leur bail résilié (CA Paris, Pôle 1er, 8ème ch., 2 juin 2017, n°16/02 842). © Maître Anaïs BOVE Avocate aux Barreaux de Marseille et de Luxembourg